Předem musím říct, že jsem nejméně ze dvou zdrojů zjistil, že se pan Leška v době problémů s financováním stadionu opravdu snažil, ale nikdo nechtěl na stadion dát peníze - obě tyto firmy to odmítly. Popravdě řečeno, já osobně věřím zcela jiné teorii, proč se nakonec začal stadion stavět - v ČR již řadu let klesá míra výnosu z nemovitostí a investování obecně, neboť jsme stále více chápáni jako stabilní země s nízkým rizikem (tedy s delší dobou návratnosti), a přichází tedy více a více investorů, kteří se musejí spokojit s nižším ziskem (ale mají i nižší riziko než např. na Ukrajině). Návratnost stadionu je, jak známo, 15 let. Právě na 15 let dnes stoupla doba návratnosti investic do nemovitostí v Praze, proto začal stadion investory zajímat. Před třemi lety byla návratnost kolem 12 let, kdo by tedy investoval do stadionu s návratností 15 let? Možná je to trochu složité, ale kdo rozumí finančnictví, jistě ví, o čem je řeč, celé investování je o vztahu rizika a výnosu. Tedy pan Leška udělal pro projekt maximum, ale míru výnosu resp. dobu návratnosti v ekonomice těžko mohl ovlivnit.

Proč ale píšu je jiná věc: Mám už dost toho, co se nyní vyrojilo kolem stadionu a Bohemky. Na co chci upozornit hlavně, je, že když stavba stojí 1 miliardu, pak vlastní zdroje ENICU jsou pravděpodobně kolem 40-60 procent, tedy cca 500 milionů, zbytek jsou dluhopisy apod. Z toho vyplývá, že případný podíl MČ ve výši jedné třetiny by nebyl 300, ale "jen" 150-200 milionů. Tyto "počty" mně opakovaně už několik týdnů vytáčí, a to byl původní důvod, proč píšu tento článek.

Další věcí je, i když je Bohemka velmi chudá, "její" pozemky o výměře přes 14.000 m2 (spolu s pozemky města skoro 17.000m2) mohou mít podle mého odhadu cenu 100-300 milionů - rozpětí je dost široké, protože strašně moc záleží na územním plánu a především tzv. koeficientech, které udávají podíl zastavěnosti a podlažnosti. Podle podobných míst podél Vršovické, které mají dost vysoké koeficienty (pozemek pod parkovištěm přes Botič má koeficient G, areál na rohu Vršovické a Moskevské dokonce H), by to měla být spíš horní polovina tohoto odhadu. Pokud budeme realisticky počítat s koeficientem G=1,8, bude celková hrubá podlažní plocha případného komplexu asi 14.000 krát 1,8 = cca 25.000m2, a to už je pěkné obchodní centrum, stejně velké jako obchodní část Paláce Flora (bez vyšších kancelářských pater). Hodnota takového komplexu je potom přes jednu miliardu korun, samozřejmě po postavení a uvedení do fungujícího provozu. Pozemek může mít tržní cenu kolem 15.000 Kč/m2, tedy 210 milionů, pozemek pod Palácem Flora byl mimochodem prodán za skoro 17.000 Kč/m2 a pozemek pod sousedním Luxemburg Plaza za 16.000 Kč/m2, ovšem v době, kdy ceny byly podstatně nižší než dnes, na druhou stranu jsou tyto objekty u metra. Pozemky u Botiče samozřejmě patří jinému vlastníku - soukromé firmě Bohemians Real - ale fotbalová Bohemka od ní může dostat tučnou provizi za to, že se dohodne s MČ na změně ÚP a vyklizení Dolíčku. Pro současného vlastníka jsou pozemky skoro bezcenné, pokud srovnáme směšný nájem od Bohemky s možností pozemek prodat. Majitel zcela jistě spekuluje na změnu územního plánu, čímž by vygeneroval zajímavé peníze, i kdyby se musel podělit s Bohemkou a MČ (případně s konkrétními lidmi...). Docela by mne zajímalo, za kolik to Bohemians Real koupil.

Mimochodem jen pro zajímavost: Pozemek pod severní polovinou tribuny v Dolíčku vlastní magistrát, i když stavba samotná patří Bohemians Real.

Teorie o změně počtu sedaček jsou spíš z říše snů, nejen že je schválené stavební povolení, ale už se začíná stavět. Upozorňuji, že ENIC se musel investorům do dluhopisů k něčemu zavázat, a i když nevíme k čemu, rozhodně teď nemůže projekt každou chvíli měnit. Také Hochtief by do toho nešel, kdyby neměl zajištěné financování. Navíc, kdyby do projektu přišlo víc peněz, tak by přece nikdo nesnižoval investici a velikost stadionu, to je neuvěřitelně absurdní. Pokud je financování zajištěné a projekt by se zmenšil, ENICu by nejen najednou zbyla část vlastních peněz, ale ještě by přišly další peníze, které by neměly žádné využití...!!! Pokud by na stadionu byl další klub, naopak by se doba návratnosti snížila.

Nakonec se budu věnovat jen spekulacím (upozorňuji: jen spekulacím). Ty mohou vést k řadě různých závěrů o budoucnosti vlastnictví stadionu:
a) Navýšení základního kapitálu: Jeden extrém by byl, kdyby Bohemians Real sebral peníze za Dolíček a ze sportu úplně odešel. Bohemka by dostala např. 50-100 mil "odchodného" a ty by investovala do stadionu, MČ by dala dalších 150 mil, obojí skrze navýšení základního kapitálu. Pak by měl ENIC v ESIDE 2/3 podíl (tj. 500 milionů z 750), Bohemka a MČ jen třetinu. Ale ENIC by taky mohl odprodat svůj podíl, a třeba i ztratit majoritu, což by ale byla podle mého názoru obchodní chyba, protože akcie bez majority mají menší hodnotu na jednu akcii, takže o tom dost pochybuji. Navíc není jasné, na co by vlastně ENIC další peníze potřeboval.
b) Něco jiného by bylo, kdyby se ENICu podařilo prodat část svých akcií za vyšší cenu než byl původní vklad. To je reálné, pokud se příchodem nového klubu zvýší i ziskovost a cena akcií. Část vložených peněz by se tedy ENICu mohla vrátit i se ziskem během několika měsíců po zahájení celého obchodu, a navíc by se zvýšil zisk připadající na zbylou část vkladu. To by byla dobrá odměna za riziko rozjetí stavby stadionu a čistě obchodně bych to ENICu i trochu přál. Jako slávista bych si ovšem raději celý stadion ponechal.

Myslím si, že celý dosavadní cirkus je vyvolán Bohemians Real, případně lidmi na ně napojenými. Právě oni (vlastně jenom oni a jejich "komplicové") mají zájem na vyhnání fotbalové Bohemky z dosavadního působiště. Proč by jinak vůbec chodili na schůze fanoušků, a něco jim tam vysvětlovali a přesvědčovali je, jak je výhodné se odstěhovat na Edenu. Výhodné je to totiž jen pro ně.

Každopádně: Budoucnost jak stadionu, tak Slavie, má ve svých rukou pouze ENIC, nikoli MČ, Bohemka a už vůbec ne Bohemians Real.